El Tribunal Supremo ha dictaminado recientemente que la máxima transparencia que se exige a los bancos cuando proponen un contrato hipotecario con cláusulas suelo a un consumidor no opera cuando la otra parte firmante actúa como empresario o profesional. Se trata de una novedad que deben tener muy en cuenta los autonómos, profesionales liberales y empresarios con locales u oficinas sobre los que pesa una hipoteca abusiva.

Este fallo supone, si lo contemplamos sin demasiados matices, que la nulidad generalizada declarada por el Supremo en 2013 para las hipotecas con cláusulas suelo no se aplica a las firmadas por empresarios o profesionales en calidad de tales.

Cabe señalar que este dictamen se refiere a un caso concreto: un préstamo hipotecario solicitado para comprar un local en el que abrir una farmacia. Conviente apuntar que la distinción no radica en que el firmante tenga tal o cual ocupación, sino en el fin para el cual firmó el contrato hipotecario.

Vamos a intentar explicarlo todavía más y mejor: la nulidad que declaró en 2013 el Supremo para las cláusulas suelo actúa para los casos en los que el banco no haya sido especialmente transparente con un consumidor. Para quienes actúen como empresarios, ese nivel de exigencia no es necesario, ha dicho el alto tribunal; por tanto, no se anularán esos contratos hipotecarios aunque no haya existido la transparencia que sí es obligatoria ante los ciudadanos particulares que actúan como meros consumidores.

Cabe recordar que el pasado mes de abril el alto tribunal anunció que suspendía la tramitación de todos los recursos de casación relacionados con las cláusulas suelo que tiene pendientes, en espera de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronuncie sobre este asunto. En concreto, el TJUE debe pronunciarse sobre si la nulidad de los contratos hipotecarios debe aplicarse desde 2013, cuando la señaló el Supremo, o desde el primer día en que comenzara a pagarse la hipoteca.

La Sala de lo Civil del alto tribunal que decidió suspender los procedimientos de nulidad de cláusulas suelo es la misma que ahora ha fallado sobre este supuesto de las mismas (en realidad, se ha pronunciado sobre todas las cláusulas abusivas, entre las que se cuentan las cláusulas suelo). Es coherente: puesto que las excluye de las nulidades, no le afecta la suspensión de sentencias en espera de lo que diga el TJUE. No considera que las cláusulas suelo firmadas por empresarios en calidad de tales estén afectadas por el fallo que dictaminará el tribunal europeo.

Recordemos que los bancos deben advertir a los consumidores (exactamente con ese término los define la doctrina del Supremo) de las condiciones especiales que suponen las cláusulas suelo y otras similares; esa obligación de especial transparencia está sometida al control judicial y si no ha existido supone la nulidad del contrato.

Ello es debido a que la falta de transparencia trae consigo un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, consistente en la privación de la posibilidad de comparar entre las diferentes ofertas existentes en el mercado y hacerse una representación final del impacto económico que le supondrán determinadas cláusulas de su hipoteca, dice el Supremo.

Sin embargo, ni el legislador comunitario, ni el español han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al no consumidor, ha sentenciado el alto tribunal.

Candelaria Carrera
@Candelaria_Carr